8 parâmetros para analisar FIIs como um profissional
Cada parâmetro tem um propósito. Aprenda a fórmula, como interpretar e qual referência usar para filtrar bons fundos.
Percentual de rendimento em dividendos nos últimos 12 meses em relação ao preço atual da cota.
Quanto maior, melhor — mas cuidado com DYs extraordinariamente altos, que podem indicar distribuição não recorrente ou cota desvalorizada.
FIIs de papel costumam ter DY entre 10–14%. FIIs de tijolo, entre 6–9%.
Relação entre o preço de mercado da cota e seu valor patrimonial (ativos ÷ cotas emitidas).
P/VP < 1,0 significa que o mercado precifica o fundo abaixo do seu patrimônio — potencial oportunidade. P/VP > 1,0 indica prêmio de mercado.
Bons FIIs de tijolo costumam ser negociados entre 0,85 e 1,10.
Total de investidores que possuem cotas do fundo.
Quanto maior, mais pulverizado o fundo. Fundos com poucos cotistas têm risco de concentração — um grande investidor vendendo pode derrubar o preço.
Prefira fundos com mais de 10.000 cotistas para maior segurança.
Total de ativos do fundo (imóveis + títulos + caixa) descontados os passivos.
Fundos maiores têm mais poder de barganha na compra de imóveis e mais capacidade de diversificação. Evite fundos com PL abaixo de R$ 100 milhões.
Os maiores FIIs do Brasil têm PL entre R$ 2 bi e R$ 15 bi.
Variação percentual do preço da cota nos últimos 12 meses.
O retorno total do FII = DY + Valorização. Um FII com DY de 10% mas queda de 8% nas cotas tem retorno total de apenas 2%.
Analise sempre o retorno total, não só o DY.
Taxa composta de crescimento anual dos dividendos nos últimos 3 anos.
Indica se o fundo tem crescido sua distribuição de forma consistente. Um CAGR positivo mostra que os gestores conseguem aumentar os rendimentos.
DY CAGR acima de 5% ao ano é um excelente sinal de qualidade gestora.
Percentual do patrimônio que o fundo mantém em caixa (não investido em ativos).
Caixa excessivo (acima de 15%) reduz os dividendos no curto prazo mas indica que o gestor está aguardando oportunidades. Caixa muito baixo pode indicar pouca margem para crises.
Entre 3% e 10% é considerado saudável para a maioria dos FIIs.
Volume médio negociado por dia na bolsa (em reais).
Baixa liquidez significa spread maior entre compra e venda, e dificuldade para entrar ou sair de posições grandes sem mover o preço.
Para investidores pessoas físicas, prefira fundos com liquidez diária acima de R$ 1 milhão.
Não analise um parâmetro isolado
DY alto pode ser armadilha
Um DY de 20% pode parecer incrível, mas se a cota caiu 15% no período, o retorno total foi de apenas 5%. Analise sempre DY + Valorização juntos.
P/VP baixo não é suficiente
Um fundo com P/VP de 0,70 pode estar barato por um bom motivo: vacância alta, gestão ruim ou ativos de baixa qualidade. Veja o contexto completo.
Liquidez é mais importante do que parece
Em fundos com baixa liquidez (< R$ 300k/dia), o spread entre compra e venda pode consumir meses de dividendos. Nunca negligencie esse parâmetro.
DY CAGR revela a qualidade da gestão
Um fundo que aumenta seus dividendos consistentemente por 3+ anos não é sorte — é gestão competente e portfólio de qualidade. Vale pagar um prêmio por isso.
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